物流地产的冰与火:顺丰房托遇冷 京东物流热捧背后

物流地产的冰与火:顺丰房托遇冷 京东物流热捧背后
2021年05月17日 23:03 观点地产网

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  原标题:解局 | 物流地产的冰与火 顺丰房托遇冷、京东物流热捧背后

  来源:观点地产新媒体

  观点地产网 5月17日,农历四月初六。原本这只是夏日平平无奇的一天,但也就在这个并不特殊的日子,在物流领域的两个巨头以错位的形式,站在了资本市场的擂台。

  于顺丰房托而言,是其登上港交所主板交易的首日;于京东物流而言,是其进行公开招股的第一天。

  但即便都是首日,热度却天差地别。

  顺丰房托发行定价4.98港元,开盘便跌近10个点,截至收盘,报4.16港元,跌幅16.47%,当日成交6353万股,成交额2.75亿港元。

  同日开始招股的京东物流,综合多家券商数据显示,截至当日下午6时,京东物流孖展暂录1127.6亿港元,以公开集资额7.92亿港元计,相当于超额认购约141.3倍。

  冷热的差距,是资本市场对资产底色的偏好,亦是对企业未来潜力的判断。

  冰与火

  顺丰房托,资产主要是香港亚太物流中心-顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园共计3项物业,总建筑面积23.4万平方米,总可出租面积约30.8万平方米。截至2021年3月底,物业评估值为60.999亿港元,平均出租率约为95.3%。

  兴业证券指,顺丰房托基金的物业组合分别位于国际核心城市、一线城市的卫星城市及具有发展潜力的强三线城市,资产包具有新旧物业搭配、平均出租率水平高、抗风险能力强的特点。

  而事实上,资本市场并没有特别青睐顺丰房托。在上周五,即5月14日,顺丰房托结束配售最终定价为每个发售基金单位4.98港元,香港公开发售认购倍数约5倍,国际配售认购倍数约3倍。

  值得注意的是,在香港招股时,有一个词非常重要:“孖展”,英文为Margin,是保证金的意思。在香港市场上,银行和证券公司一般向投资者提供融资服务。开设了“孖展账户”的投资者,在进行股票买卖时,可利用他们提供的融资额进行杠杆投资。

  综合券商数据,顺丰房托招股期内,累计借出3.77亿港元孖展,以公开集资额2.68亿港元计,相当于超额认购约0.41倍。其中,富途借出1.27亿港元、耀才借出1亿港元、辉立借出6000万港元、华盛证券及信诚证券分别借出3000万港元及1000万港元。

  相比于京东物流招股首日的数据:截至5月17日下午6时,京东物流孖展暂录1127.6亿港元,以公开集资额7.92亿港元计,相当于超额认购约141.3倍。其中富途借出186.1亿港元、耀才借出130亿港元、辉立借出230亿港元,华泰国际则借出201亿港元。

  与顺丰房托之间形成云泥之别。

  杠杆式交易实际上是交易商为投资者提供了放大若干倍的融资额度,供投资者运作,投资者只需要投入少量保证金,即可操控数十甚至数百倍的资金量进行运作,获利的速度也是数十上百倍的提升。

  但收益与风险并存,通过杠杆,赚钱的速度放大,赔钱的速度也是同等比例在放大。这也就造成一个结果,高风险的资金都在寻找确定性高的资产,越是具备高确定性的资产便越受高风险资金的追求。

  资产底色

  顺丰房托遇冷,京东物流热捧,本质上都是资产底色的差距。

  虽然顺丰房托注入的资产主要位于国际核心城市、一线城市的卫星城市及具有发展潜力的强三线城市,即香港、佛山、芜湖,但是这三项资产的收益水平并不稳定。

  据顺丰房托的招股书,三项资产在2018年至2020年三个业绩年度分别实现收益2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元;物业收入净额1.94亿港元、2.07亿港元、2.16亿港元,对应NPI Margin分别为75.6%、77%、77.4%。

  表面上看,相关经营数据在逐年增长,但反映在归属于拥有人应占年内盈利上,财务数据却不断走低。同样在上述业绩年度,顺丰房托分别实现2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元,在2020年归母净利润大幅下跌。

  反观京东物流,其为京东集团于2007年成立的内部物流部门。于2020年,京东物流为超过19万家企业客户提供了服务,覆盖快速消费品、服装、家电、家具、3C、汽车和生鲜等行业。

  截至2020年9月30日,京东物流在中国18个城市运营28个“亚洲一号”大型智能仓库,包括一个位于上海的无人仓,该仓库在旺季每天能够处理超过1.3百万笔订单。在该时间节点,京东物流已运营800多个仓库,总管理面积约2千万平方米,包括云仓生态平台管理的面积。

  于往绩记录期间,京东物流实现了快速增长。其中,京东物流的收入由2018年的379亿元增加31.6%至2019年的498亿元,2020年前9个月的收入为495亿元,相比较2019年同期的346亿元同比增长43.2%。

  虽然,以利润水平上对比,京东物流目前尚未真正实现盈利,但亏损程度却在逐年降低。在2018年、2019年及2020年前9个月分别产生的亏损净额为28亿元、22亿元及1170万元。

  京东物流拟将此次全球发售募集资金用于升级和扩展物流网络,开发与供应链解决方案和物流服务相关的先进技术,扩展解决方案的广度与深度,深耕现有客户,吸引潜在客户等。

  另一方面,上市形式的不同亦成为此次热度差别巨大的原因。顺丰房托,是香港首只以物流地产为主的REITs,而REITs类资产在港交所并没有太高热度。如招商局商业房托,发售价3.42港元,目前仅2.68港元;越秀房产信托基金亦从去年高点超5港元的价钱,跌至3.91港元......

  值得一提的是,购买房托基金,所能享受的业绩增长仅为资产本身经营业绩的增长,若想有跨越式的变化,只有资产注入一路,但此方法亦需基金通过募集新资金购买资产,原投资方的权益便被摊薄。

  简单理解,募集资金是用于购买现有资产,为资产持有方套现提供路径,资产方便不再持有资产,并非用于新业务开发或用于公司购买新资产。即意味着,投资房托基金,是追求资产每年稳定的收益。业绩波动大,资产底色不好,市场对其便没有太多热情。

  而相比于通过REITs上市,整体上市原股东尚持有公司资产,庞大的资产包为业绩大幅增长提供了可能,所募集资金亦是为业务规模发展所用。

  于投资者而言,这是分享公司未来高速增长的红利。

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责任编辑:李思阳

资产 京东物流 顺丰

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