三年冲进20强?卓越豪情拍地背后的排名焦虑

三年冲进20强?卓越豪情拍地背后的排名焦虑
2021年05月18日 15:54 第一财经

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  始终不愿意上市的深圳卓越置业集团有限公司(下称“卓越”),却并没有放弃对于市场规模和行业排名的追逐,尤其在2020年底新任董事长陈凯入职后,这家原本深耕深圳的地产商,在全国范围内开启了迅猛地一轮跑马圈地。

  北京日前举行的首场集中供地中,卓越集团连摘四地震惊行业,其势头盖过几乎所有10强以内的房企。不过,鉴于卓越独自或参与合作所获取的四宗地地价都不低,卓越累计将支付权益地价款逼近200亿,这引发外界对于该集团的资金面的担忧。

  近日,有关卓越可能会退出北京某些地块的传闻在行业中流传。对此,该集团相关人士向第一财经回应称,“并不属实”,但也同时表示,可能会与合作方就土地权益占比进行调整。

  2020年11月,地产圈知名职业经理人陈凯入职卓越,出任董事长一职。从过往履历来看,陈凯曾经带领过两三家地产公司完成规模的快速扩张。因此,当卓越集团掌门人李华引入陈凯之际,便毫不忌讳表达自己对于规模的野心,公开表示希冀卓越冲刺进入行业前20强。

  步入2021,卓越在多个城市土地市场的激进表现,正是其加大扩张步伐的最有力注脚。但对于去年年销售额不足千亿的卓越来说,想要在房地产调控颗粒度不断精细的市场环境之下逆袭,似乎并不见得容易。

  北京退地流言

  在北京首次集中供地中,卓越一举拿下四宗地块,成为土拍的最大黑马。

  金盏乡小店村02地块争夺中,卓越击败了包括中海(00688.HK)、保利联合体、首开联合体在内的6家竞争对手,以39.27亿元+13%政府产权份额竞得该地块,在此次土拍中拔得头彩。

  随后,“卓越+中交”联合体,由中交作为摘牌方,先后拿下两宗地块,以49.9亿元+2.95万平方米的公租房拿下了中关村地块,地块可售住宅楼面价约5万元/平方米;以36.1亿元+2.05万平方米的公租房面积竞得昌平马连店地块,可售住宅楼面价约5.3万元/平方米。

  “首开+卓越”联合体,由首开作为摘牌方,豪掷62亿元,摘得丰台区长辛店张郭庄村宗地,溢价率5.08%,配建3.25万方公租房。

  外部数据粗略测算,卓越在北京共竞得四宗地块,总地价超187亿元。另据贝壳研究院测算的数据,北京首批集中供地卓越估算权益成交金额为113.3亿元,权益建筑面积录得27.8万平米,领跑权益成交榜。

  相比于中海等常年销售额领跑北京市场的央企,和首开、中交等北京本地房企,卓越此前并不为北京市场瞩目,此番在北京土拍的表现,一时间将这家发轫于深圳的房企推到了焦点。几乎与拿地消息同步,就有市场传闻称,由于“算不过账”和现金流问题,卓越将退出以联合体形式摘下的三宗地块。

  更有市场人士以昌平马连店地块为例称,该地块可售住宅楼面价约5.3万元/平方米,限价6.3万/平方米,这一售价上限与楼面价相比,盈利空间极为有限。

  对此,卓越内部人士向第一财经记者予以明确否认,“不存在退地的情况,我们会根据联合拿地协议推进,我们在北京还有很多合作方,还在同步洽谈其他更多合作项目。”

  上述卓越内部人士还进一步介绍,在一个联合体中,每家房企对于竞拍地块都有各自的授权价。一旦拿地之后,地价、利润率等指标超出原先合作协议所规定的范畴,各家企业可以在推进过程中根据实际情况进行谈判并作出调整,比如各方对股权比例或具体合作模式进行调整等。“联合体拿地的摘牌方分别是首开、中交,是由摘牌方来主导合作。后续,卓越与合作各方还将根据协议以及最终地价再次洽谈,并且分配最终股比及各自分管的业务范畴,各方权利及义务等。”

  在北京,联合体拿了地最后解散,或者继续引入股权方接盘,属正常现象,因此卓越在高调拍地后与合作方进一步协商的行为,并没有让外界感到意外,只是目前,还未有协商结果披露,而卓越最终会为这次激昂澎湃的土地拍卖支付多少地价款,暂时还不得而知。

  逆势加速

  拿地凶猛成为卓越近今年向外地拓展的特点之一。1月20日,卓越以12.1亿元竞得重庆市一宗商住混合用地,楼面价达14236元/平,溢价率为36.88%,成为重庆新晋“地王”。在广州,卓越继今年1月摇号黄埔第二贵地块首进广州之后,又在4月27日广州首批48宗地集中供地土拍公开出让上,以29.97亿元摘得番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西的居住用地。加上5月初北京的豪迈拿地,卓越今年前5月的拿地行动不可谓不激进。

  据克而瑞数据显示,2021年1-4月卓越新增土地货值548.1亿元,位列行业第十位,这相当于去年全年73%的货值。

  “双集中”供地政策出台,被认为会给企业运营带来诸多潜在影响,除融资、拿地策略外,还涉及到产品策略和开发节奏的把控。在2020年业绩会上,多家房企高层人士表示,集中供地使得行业竞争进一步白热化,具融资、运营等综合优势的大型房企的市场地位将进一步得到巩固。但在这种不确定的市场中,“黑马”仍会出现,中型房企存在逆袭的机会。

  言及拿地的逻辑,卓越内部人士回应称,公司紧密围绕“1+1+X”战略,即聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈,同时开拓其他核心一、二线及高成长城市。“公司拿地所进入的城市基本都紧扣着‘1+1+X’城市来深耕。”

  规模扩张离不开现金流和资产支撑。2020年,卓越集团总资产2200亿元,其中资产管理规模超过1000亿元。累计开发面积超3100万平方米,自持一线核心地段商业面积近120万平方米,土地储备面积近6200万平方米(近70%位于粤港澳大湾区)。公司在福田、南山、前海大量位置核心的区域开发了40余栋写字楼,号称“深圳CBD之王”。

  卓越内部人士透露,“三道红线”出台,卓越位列绿档的安全区间。尤其是卓越在深圳核心区域的写字楼,给该集团在金融机构的融资带来较强的背书,从而支撑其获得全国范围内拿地拓展资金。

  2020年底,李华曾提出,要在两三年内将卓越做大至行业top20。在克而瑞研究中心统计口径中,2020年,卓越全年销售额同比增长4.7%至994.1亿元,并没有实现当年的千亿目标,也仅位于行业销售流量榜第44名。若参考2020年房地产企业销售榜,排在第20位的是中梁控股(02772.HK),销售业绩是1688.2亿元。相比之下,卓越与目标规模的差距,还有大概700亿元。对于这家尚未上市的房企来说,目标很大,压力却并不小,北京土拍中的纷扰,或只是卓越三年逆袭之旅上一场再平常不过的波折。

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责任编辑:彭佳兵

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